Сдача недвижимости в аренду: налоги и статус
Квартиру сдают как гражданин, самозанятый или ИП; самозанятость — только для жилья.
13%
НДФЛ с аренды до 2,4 млн ₽ в год
4%
налог самозанятого с жильцов-граждан
Аренда — способ сохранить недвижимость, а не самый доходный бизнес.
- Нежилое и апартаменты на самозанятости сдавать нельзя
- Доходность сдачи — около 6% годовых, ниже вклада
Числа проверены . Источники и методика — внизу страницы.
Ответ полностью и обновления ⌄
Квартиру сдают тремя способами: как обычный гражданин — НДФЛ 13% и декларация раз в год; как самозанятый — 4% с жильцов-физлиц и 6% с компаний, без декларации; как ИП — на упрощёнке или патенте. Самозанятость дешевле всего, но только для жилья: нежилое помещение и апартаменты на ней сдавать нельзя.
Прежде чем покупать квартиру под сдачу, посчитайте доходность: по стране она около 6% годовых, в Москве и Петербурге — 4–5,5%, и это ниже ставок по вкладам. Аренда выгодна как способ сохранить недвижимость, а не как самый доходный бизнес.
Обновлено: 14.10.2026. Нормы — Налоговый кодекс, закон о самозанятых 422-ФЗ, Гражданский и Жилищный кодексы; доходность — данные ЦИАН.
01 · Цифры
Цифры: сколько налога и сколько приносит сдача
Ставки по Налоговому кодексу и закону о самозанятых.
- НДФЛ с аренды
- 13% до 2,4 млн ₽ в год
- Самозанятость
- 4% с физлиц, 6% с компаний
- Лимит самозанятости
- 2,4 млн ₽ в год
- Доходность сдачи квартиры
- около 6,1% годовых
- Штраф за декларацию
- 5% налога в месяц, до 30%
- Штраф за неуплату налога
- 20%, при умысле 40%
Таблица целиком ⌄Свернуть ⌃
| Что | Значение | Источник |
|---|---|---|
| НДФЛ с аренды | — 13% до 2,4 млн ₽ дохода в год, 15% — с превышения до 5 млн | НК РФ, ст. 224, п. 1; ФНС, 18.02.2026 |
| Самозанятость | — 4% с физлиц, 6% с ИП и компаний | 422-ФЗ, ст. 10 |
| Лимит самозанятости | — 2,4 млн ₽ дохода в год | 422-ФЗ, ст. 4, ч. 2, п. 8 |
| Сроки НДФЛ | — декларация — до 30 апреля, налог — до 15 июля следующего года | ФНС, 18.02.2026 |
| Доходность сдачи квартиры | — около 6,1% годовых по стране; Москва и Петербург — 4–5,5% | ЦИАН, через ИРН, 13.01.2026 |
| Штраф за неподанную декларацию | — 5% неуплаченного налога за каждый месяц, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽ | НК РФ, ст. 119 |
| Штраф за неуплату налога | — 20%, при умысле — 40% | НК РФ, ст. 122 |
Доходность ЦИАН — до расходов: ремонта, простоя между жильцами, комиссии агента. После них в Москве, по оценке участников рынка, остаётся около 3% годовых.
02 · Шаги
Как сдавать легально — по шагам
Пять шагов — от статуса до налога.
Где вы на пути
Собрать план запуска
Путь по шагам — от расчёта до запуска, с отметками о сделанном.
03 · Риски
Риски: где арендодатели теряют деньги
Четыре ошибки, которые стоят штрафа или лишнего налога.
Сдача без налогаштраф до 30% и 20–40% Подробнее ⌄
Штраф за неподанную декларацию — до 30% налога, за неуплату — 20–40%; жалоба соседа или жильца запускает проверку.
Нежилое на самозанятостипересчитают по НДФЛ Подробнее ⌄
Доход от сдачи нежилого помещения не облагается НПД — налоговая пересчитает его по НДФЛ или как предпринимательский.
Налог на имуществоупрощёнка не освобождает Подробнее ⌄
Налог на имущество по кадастру
Офисы и торговые помещения из регионального перечня платят налог от кадастровой стоимости — на упрощёнке и на патенте тоже.
Гостиница вместо квартирыв жилом доме запрещено Подробнее ⌄
Гостиничные услуги в жилом помещении многоквартирного дома запрещены (ЖК РФ, ст. 17, ч. 3); посуточная сдача разрешена, если соблюдены права соседей.
04 · Сравнение
Гражданин, самозанятый или ИП
Три статуса и честный минус каждого.
- Гражданин с НДФЛ 13%; минус — декларация и самый высокий налог
- Самозанятый 4% или 6%; минус — только жильё до 2,4 млн
- ИП на упрощёнке или патенте 6% или патент; минус — взносы и отчётность
Таблица целиком ⌄Свернуть ⌃
| Статус | Налог | Честный минус |
|---|---|---|
| Гражданин с НДФЛ | — 13% от дохода | декларация каждый год и самый высокий налог |
| Самозанятый | — 4% с граждан, 6% с компаний | только жильё и не больше 2,4 млн ₽ в год |
| ИП на упрощёнке или патенте | — 6% от дохода или фиксированная стоимость патента | взносы ИП и отчётность; для нежилого — единственный путь без НДФЛ |
Стоимость патента на сдачу жилья зависит от региона, района и площади — считайте на калькуляторе ФНС, а сравнение режимов — в разборе налоги ИП в 2026.
05 · Вопросы
Частые вопросы
Пять вопросов перед первым жильцом.
Можно ли сдавать квартиру?как самозанятый — да Подробнее ⌄
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый?
Да, жилое помещение — можно: налог 4% с жильцов-граждан и 6% с компаний, без декларации.
Можно ли нежилое?на самозанятости — нет Подробнее ⌄
Можно ли сдавать нежилое помещение на самозанятости?
Нет: доход от сдачи нежилой недвижимости и апартаментов под НПД не подпадает.
Какой налог платить?НДФЛ 13% без регистрации Подробнее ⌄
Какой налог платить, если не регистрироваться?
НДФЛ 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год; декларацию подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля следующего года.
Платит ли сдающий налог?квартира вне реестра — нет Подробнее ⌄
Платит ли туристический налог тот, кто сдаёт квартиру посуточно?
По тексту НК налог берут с услуг в средствах размещения из реестра; квартира, которой нет в реестре, по нашему прочтению нормы под него не попадает.
Разъяснения Минфина на этот случай мы не нашли.
Выгодно ли купить под сдачу?около 6% — ниже вклада Подробнее ⌄
Выгодно ли купить квартиру под сдачу?
Доходность сдачи — около 6% годовых по стране и 4–5,5% в Москве и Петербурге, это ниже ставок по вкладам; выгода — в сохранении капитала, а не в доходе.
06 · Дальше
Следующий шаг
Выберите, куда идти дальше.
- Рекомендуем дальшеКак стать самозанятымза один вечер
- Самозанятость или ИПна своих цифрах
- Налоги ИП в 2026для коммерческих помещений
- Взносы ИП за годобязательная сумма за себя
Весь раздел ⌄Свернуть ⌃
- Выбираете статус → как стать самозанятым за один вечер.
- Сравниваете с ИП → самозанятость или ИП на своих цифрах.
- Сдаёте коммерческое помещение → налоги ИП в 2026.
